二手房交易怎样保证安全
第一次卖卖房子，是中介联系到中介再找到我的。现在交了1万的定金，我收到了。不过买家最开始说全款，8月3日再付50%，但是到3号他推到5日，说要办按揭，等5号只给我售付款。其余等银行给我。
现在房产证在中介手里，而且他的按揭款高达90%以上，我怀疑他能按揭到吗？还有他几次变来变去，让我不放心了。
明天要重新签合同，我要怎样才能保证安全喃？
二手房交易双方在签订房地产买卖合同、交付部分或全部房款后，才能到房地产交易中心办理产权登记、审核、过户等手续，这样就形成了一个时间差，容易导致欺诈行为的发生，如何确保交易过程中资金的安全就成了大问题。目前可行的方法是，通过第三方介入，对买卖进程及房款进行全程监控。
方式一：房产交易中心
各区房产交易中心设立资金监管服务窗口，直接为交易双方提供安全交易保障。在二手房交易期间，双方的购房款和产权证交由房产交易中心监管窗口统一管理，待产权转移登记完成后，再由监管方通知买卖双方同时领证、领款，做到银货两讫。
方式二：商业银行
银行通过对交易过程和买家借款能力的评估后，给出贷款承诺，并将买家的首付款先存在银行的监管账户中监管起来，等产权过户和银行抵押手续办妥后，再分别将首付款和银行贷款划至卖家指定的账户。办理了该项业务，买家不用担心首付款的安全，卖家也不用担心收不到尾款。该项业务还对手拉手客户开放，双方可以直接到银行办理抵押、贷款手续，并委托银行办理交易、过户手续，双方还可以省下房产交易中介费用。
方式三：管理公司
管理公司作为中立的第三方介入，进行全程监管。资金管理时间自房款解入管理公司账户之日起，至买入方领到房地产权证之日为止。在资金管理期间，因出售方和买入方原因使物业交易不能实现，由当事方协商解决，如协商不成，则各方恢复原状，与管理公司无关。
各方责任：
管理公司只对出售方和买入方交付给他的资金进行管理。余额资金不到位，发生纠纷，由买卖双方自行解决。
出售方应确保产权无争议，如由于出售方原因导致房屋无法交易，管理公司将代为管理的房款如数退还给买入方。
买入方应按合同约定的付款方式及付款时间及时将房款解入管理公司账户，如违反约定未准时解入房款，管理公司及时通知买卖双方，由买卖双方直接进行交涉，与管理公司无关。
方式四：信托公司
由专业金融机构信托公司负责流程审控与产权管理作业，并担负资金保证的责任。
各方责任：
签订买卖契约后，若发生由于卖方的原因，导致无法完成产权移转登记，即由信托将买方已给付的资金返还给买方。
签订买卖契约后，当卖方依约将产权移转至买方名义下后，若发生由于买方的原因，导致未能结清尾款（或买方的贷款已到位却发生买方恶意违约不给付），并解除买卖契约且无法恢复产权至卖方名义下的情况时，即由信托代替买方负担其未能给付之资金，确保卖方能完整取得出售房产所应得的全部资金。当卖方依约将产权移转至买方名下前，若发生由于买方的原因导致解除买卖契约时，即由信托依据买卖约书的约定，结算信托专户资金后依约没收，交付卖方。
方式五：律师事务所
律师事务所运用司法手段监管不动产交易模式。由中介公司负责上下家的买卖配对，律师事务所负责办理贷款、产权过户等手续，房款则通过特批的监管账户支取。
安全是该模式最大的优点，除了律师事务所自身公信力较高以外，该模式中的资金监管还有别于目前中介公司的自营自监的形式，并有别与银行、交易中心等部门的房款监管。律师事务所在银行开设一个专门的房款监管账户。买家直接把房款存入监管账户，若有按揭贷款，也直接划入监管账户，律师事务所凭房屋买卖合同、小产证等书面材料出具放款通知单给银行，银行凭通知单把房款划入卖家账户。整个过程中，律师事务所不直接经手房款。律师事务所还投保了律师风险责任险，万一因律师事务所的过错导致买卖双方或中介公司受损，将承担赔偿责任。
在这种模式中，律师事务所站在中立的立场上，对买卖双方、中介公司负责，能够较好地保证交易的安全。对买卖双方来说，在保证买卖安全的同时，还可以避免被赚差价，因为整个交易过程是透明的。
方式一：房产交易中心
各区房产交易中心设立资金监管服务窗口，直接为交易双方提供安全交易保障。在二手房交易期间，双方的购房款和产权证交由房产交易中心监管窗口统一管理，待产权转移登记完成后，再由监管方通知买卖双方同时领证、领款，做到银货两讫。
方式二：商业银行
银行通过对交易过程和买家借款能力的评估后，给出贷款承诺，并将买家的首付款先存在银行的监管账户中监管起来，等产权过户和银行抵押手续办妥后，再分别将首付款和银行贷款划至卖家指定的账户。办理了该项业务，买家不用担心首付款的安全，卖家也不用担心收不到尾款。该项业务还对手拉手客户开放，双方可以直接到银行办理抵押、贷款手续，并委托银行办理交易、过户手续，双方还可以省下房产交易中介费用。
方式三：管理公司
管理公司作为中立的第三方介入，进行全程监管。资金管理时间自房款解入管理公司账户之日起，至买入方领到房地产权证之日为止。在资金管理期间，因出售方和买入方原因使物业交易不能实现，由当事方协商解决，如协商不成，则各方恢复原状，与管理公司无关。
各方责任：
管理公司只对出售方和买入方交付给他的资金进行管理。余额资金不到位，发生纠纷，由买卖双方自行解决。
出售方应确保产权无争议，如由于出售方原因导致房屋无法交易，管理公司将代为管理的房款如数退还给买入方。
买入方应按合同约定的付款方式及付款时间及时将房款解入管理公司账户，如违反约定未准时解入房款，管理公司及时通知买卖双方，由买卖双方直接进行交涉，与管理公司无关。
方式四：信托公司
由专业金融机构信托公司负责流程审控与产权管理作业，并担负资金保证的责任。
各方责任：
签订买卖契约后，若发生由于卖方的原因，导致无法完成产权移转登记，即由信托将买方已给付的资金返还给买方。
签订买卖契约后，当卖方依约将产权移转至买方名义下后，若发生由于买方的原因，导致未能结清尾款（或买方的贷款已到位却发生买方恶意违约不给付），并解除买卖契约且无法恢复产权至卖方名义下的情况时，即由信托代替买方负担其未能给付之资金，确保卖方能完整取得出售房产所应得的全部资金。当卖方依约将产权移转至买方名下前，若发生由于买方的原因导致解除买卖契约时，即由信托依据买卖约书的约定，结算信托专户资金后依约没收，交付卖方。
方式五：律师事务所
律师事务所运用司法手段监管不动产交易模式。由中介公司负责上下家的买卖配对，律师事务所负责办理贷款、产权过户等手续，房款则通过特批的监管账户支取。
安全是该模式最大的优点，除了律师事务所自身公信力较高以外，该模式中的资金监管还有别于目前中介公司的自营自监的形式，并有别与银行、交易中心等部门的房款监管。律师事务所在银行开设一个专门的房款监管账户。买家直接把房款存入监管账户，若有按揭贷款，也直接划入监管账户，律师事务所凭房屋买卖合同、小产证等书面材料出具放款通知单给银行，银行凭通知单把房款划入卖家账户。整个过程中，律师事务所不直接经手房款。律师事务所还投保了律师风险责任险，万一因律师事务所的过错导致买卖双方或中介公司受损，将承担赔偿责任。
在这种模式中，律师事务所站在中立的立场上，对买卖双方、中介公司负责，能够较好地保证交易的安全。对买卖双方来说，在保证买卖安全的同时，还可以避免被赚差价，因为整个交易过程是透明的。
温馨提示：内容为网友见解，仅供参考
第1个回答 2009-08-04
二手房交易十项注意
1.房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
2.房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
3.交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
5.市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
6.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
7.单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
8.物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
9.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
10.合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
1.房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
2.房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
3.交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
5.市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
6.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
7.单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
8.物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
9.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
10.合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
第2个回答 2009-08-04
给你个合同。
二手房屋买卖合同
出卖人： （甲方）
受买人： （乙方）
甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
第一天 甲方愿将自有坐落____市_____路_____号_____房屋_____间、建筑面积______平方米，卖给乙方。
第二天 甲方出售给乙方的房屋东至______,南至______，西至______，北至______（附四至平面图一张，包括：房屋阳台、走道、楼梯、卫生间、厨房及其他设施）
第三天 上列房屋包括附属设备，双方议定以人民币_______万元(大写________),由甲方出售给乙方。
第四条 房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期于双方签订买卖合同之日，支付人民币_______万元（大写______）；第二期于房屋交付之日，付人民币_______万元（大写_______）；第三期于房屋产权批准过户登记之日余款全部付清。每期付款，甲方收到后出具收据。
第五条 甲方应自本合同签订之日起_____日内将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件，点交给乙方，由乙方出具收到凭证。
第六条 在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方协助处理的，不论何时，甲方应协助。如因甲方延误，影响产权过户登记而遭受的损失，由甲方负责。
第七条 本合同签订前，该房屋应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负担。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定各自承担。
第八条 甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1日按房价总额的3%计算违约金交付给乙方，另付给乙方与已收房价款等额的违约金。
第九条 乙方全部或一部分不按本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应按日加付5%计算的违约金给予甲方。逾期超过3个月时，甲方可解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
第十条 甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，以致影响乙方权利的行使，概由甲方负责处理，并赔偿乙方损失。
第十一条 交房屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方可自行修理，费用在房价款种扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方可解除合同。解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条规定承担违约责任。
第十二条 房屋所占用的土地（包括庭院围墙等）所有权属于国家。乙方取得上述房屋，占有相应比例的土地使用权，并按照国家法律规定缴纳土地使用税及其他有关费用。
第十三条 本合同附件与合同具有同等法律效力。
第十四条 本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，另两份分别送交房产和土地管理机关，以便办理房屋产权过户登记手续。
第十五条 本合同自双方签字盖章之日起生效。
甲方：___________（签章）
乙方：___________（签章）
签约时间______年____月____日
签约地点___________________
二手房屋买卖合同
出卖人： （甲方）
受买人： （乙方）
甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
第一天 甲方愿将自有坐落____市_____路_____号_____房屋_____间、建筑面积______平方米，卖给乙方。
第二天 甲方出售给乙方的房屋东至______,南至______，西至______，北至______（附四至平面图一张，包括：房屋阳台、走道、楼梯、卫生间、厨房及其他设施）
第三天 上列房屋包括附属设备，双方议定以人民币_______万元(大写________),由甲方出售给乙方。
第四条 房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期于双方签订买卖合同之日，支付人民币_______万元（大写______）；第二期于房屋交付之日，付人民币_______万元（大写_______）；第三期于房屋产权批准过户登记之日余款全部付清。每期付款，甲方收到后出具收据。
第五条 甲方应自本合同签订之日起_____日内将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件，点交给乙方，由乙方出具收到凭证。
第六条 在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方协助处理的，不论何时，甲方应协助。如因甲方延误，影响产权过户登记而遭受的损失，由甲方负责。
第七条 本合同签订前，该房屋应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负担。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定各自承担。
第八条 甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1日按房价总额的3%计算违约金交付给乙方，另付给乙方与已收房价款等额的违约金。
第九条 乙方全部或一部分不按本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应按日加付5%计算的违约金给予甲方。逾期超过3个月时，甲方可解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
第十条 甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，以致影响乙方权利的行使，概由甲方负责处理，并赔偿乙方损失。
第十一条 交房屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方可自行修理，费用在房价款种扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方可解除合同。解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条规定承担违约责任。
第十二条 房屋所占用的土地（包括庭院围墙等）所有权属于国家。乙方取得上述房屋，占有相应比例的土地使用权，并按照国家法律规定缴纳土地使用税及其他有关费用。
第十三条 本合同附件与合同具有同等法律效力。
第十四条 本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，另两份分别送交房产和土地管理机关，以便办理房屋产权过户登记手续。
第十五条 本合同自双方签字盖章之日起生效。
甲方：___________（签章）
乙方：___________（签章）
签约时间______年____月____日
签约地点___________________
第3个回答 2009-08-04
其实现在的房产交易手续已经很规范了。拿四川来说，以成都为范本城市，有几个城市都用了标准的——存量房买卖合同。这个合同是房管局同一制定，唯一认可的合同。因为这个合同对房产各方面都做了很详细的约束，只要买卖双方认真填写，以后有什么纷争，都可以到房管局档案馆提取合同副本，以作法律证据。
针对你所提出的情况，就按揭而言，各地银行也许有不同的浮动比率，我无法具体告知对方贷款行为是否正常。但是你可以在交易合同中填写清楚“付款方式”和“违约索赔”两栏。
“付款方式”——在存量房买卖合同中，付款方式有好几种。分别是一次性付款、分期付款、按揭付款以及其他付款方式。在这里，你只要写清楚，**年**月**日，买方支付了多少定金，承诺在多少日内办理好按揭手续，然后在**年**月**日前，通过银行将剩余房款转账到你的户头里。
“违约索赔”——这里，你要标明，若买方在多少日内无法办理按揭手续，将以什么形式赔付。这个合同是需要双方签字盖手印的，具有法律效应。而且是存档在房管局，若需提档，有房管局盖章，法院会承认其法律效应。
针对你所提出的情况，就按揭而言，各地银行也许有不同的浮动比率，我无法具体告知对方贷款行为是否正常。但是你可以在交易合同中填写清楚“付款方式”和“违约索赔”两栏。
“付款方式”——在存量房买卖合同中，付款方式有好几种。分别是一次性付款、分期付款、按揭付款以及其他付款方式。在这里，你只要写清楚，**年**月**日，买方支付了多少定金，承诺在多少日内办理好按揭手续，然后在**年**月**日前，通过银行将剩余房款转账到你的户头里。
“违约索赔”——这里，你要标明，若买方在多少日内无法办理按揭手续，将以什么形式赔付。这个合同是需要双方签字盖手印的，具有法律效应。而且是存档在房管局，若需提档，有房管局盖章，法院会承认其法律效应。
第4个回答 2021-01-22
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