共有房产的居住权纠纷

Question

十年前，ABC三人从老人那里继承到一套住房，公证为三人共有。其中，A的孩子从十五年前就在此房中居住，但那时老人健在，也没任何书面约定留存，只能说这十几年所有人都默许了这个孩子的居住行为和居住事实，无人反对。最近，B突然以拥有所有权为由，开始影响A孩子的正常生活，并要强行行使自己的使用权，C不喜欢A居住也不希望B居住，所以对上述情形不表态，隔岸观火。对于这种情况，A如何维护自己孩子的权益，B又如何才能合理合法的取得居住权？

Answer 1

对于共同共有的房产任何共有人都可以行使自己的权利啊！因为房子是3人共同共有，那么三人都应当享有一定的处分权利，如果出租、买卖等等获得收益，但是现在房子由A的孩子居住，B和C光有权，却毫无益处，抛开其他于情于理也不符啊！
但是房子属于不动产，如果可以做分割处理，那还可以，如果无法具体分割，只能折价补偿了，具体如何分配，可以进行协商，协商不成，可以向法院诉讼。

追问

现在的难点在于，ABC任何一人都没有经济实力买下其他人的份额，也无法达成一致。所以只能维持现状。现在B的策略就是谁住我就给谁找麻烦，除非自己独占。而且物权法出台前，共有财产的处置是需要全体同意才能达成的，是否需要大家一致明确成协议，才能让其中一人享有居住权呢？

追答

如果说买卖不动产、赠与等转移所有权的，需要经过所有共同共有人同意，但是如果一般的租赁、居住等共有人均可以处分属于自己份额的财产。

Answer 2

实际上三人均有产权，属于共有产权，那么三个人可以直接就产权进行分割，由其中一人拥有完全产权，另两人取得现金的补偿。
法律分析
在共同共有的房产处理如转让、赠与、抵押时，共有人有权对整体房屋进行处分，但需取得全体共同共有人或占份额三分之二以上的共有人同意。共同共有人处分房屋时有书面同意、口头同意和默认三种方式，因此如果某一个或几个共有人处理共有财产，其他共有人知道而不提出异议，视为同意。如果共同共有人对房产处分意见不统一，可以按照多数人的意见执行，但不得损害少数人的利益，否则可通过司法途径进行解决。房屋按份共有是指两个及以上的单位或个人按照各自的占有份额，分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。这个份额并不是指把共有房屋划分为若干份，各自拥有单独部分的所有权，而是共有人对房屋整体按照份额享有权利和义务。房屋共同共有是指两个及以上的单位或个人对同一房屋平等的，不分份额的享有权利和承担义务。共同共有一般基于一定的关系而产生。如：夫妻、家庭等。各共有人对共有的房屋的权利是平等的，每个共有人都不能排斥其他共有人使用权利。房屋的按份共有和共同共有都是对同一房屋共同拥有所有权的形式，但二者却存在着差异：共同共有是基于共同关系而存在的，如家庭、夫妻等关系存在为共同共有的必要条件。而按份共有只需要按照共有人的意志发生即可。因此，二者的不同更多的表现为享受的权利范围不同。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

Answer 3

既然是三人共有，那就每人都有权行使自己的合法权利，长期让A一人的小孩独占也不合理。协商不成，可以起诉到法院，或者进行产权分割，如不适宜产权分割，可以经评估后作价补偿，即得房者补房价给不得房者。

追问

十年前还没有物权法，那时界定的共有财产（而不是按份持有）是否必须全体同意才能处置？因为现在每个人都没有实力独自买下此房，所以也都不想在这个时候做分割。

追答

那时界定的共有财产（而不是按份持有）必须全体同意才能处置。

Answer 4

实际上三人均有产权，属于共有产权，那么三个人可以直接就产权进行分割，由其中一人拥有完全产权，另两人取得现金的补偿。

Answer 5

共同分享的财产所有者可以行使自己的权利！因为房子是一种常见的一共有三个人，然后所有三个处罚应享有一定的权利，如果出租，出售和购买的涨幅，但现在房子居住的儿童A，B和C光线的权利，但没有任何好处，扔打开情于理也不一致啊！
房子属于房地产，如果你可以做一个分割处理，如果不能分割，也可以只折扣补偿，具体如何分配，你可以咨询，协商不成的法院诉讼程序。