二手房买卖卖方应注意哪些？

Question

根据中介说的，先签订买卖合同，后申请网签，后对方付30%首付款，后对方等公积金贷款出来以后再付尾款。是否合理？正常流程是这样吗？有什么需要注意的。

Answer 1

因为卖方在买卖房产的过程中是处于一种强势地位，那么对于卖方来说，所需要注意的一些
东西相对来说是比较少的，也是比较轻松的。
1、全权委托公证。
如果说卖方卖的楼是一个带有银行按揭的楼，如果卖方资金不够雄厚，那么就需要有一个赎
楼的程序，在这个程序中，一般是委托中介，以及担保公司全权处理的，以达到赎楼以及卖
楼的目的。而在本人所接触的案件过程中，卖方在这个中间出现的问题是最多的，因为全权
委托，中介可以不经卖方同意，完全可以自行买卖该房屋，同时也常常违背卖方的一些口头
意见，不按照卖方的意愿控制房产，而按中介自己的意愿控制该房产。而深圳市公证处要求
撤销公证，需将所有的公证书收回，而中介常常卡住公证书，不返还给卖方。常常卖方无法
控制自己的房产。
2、卖方主动违约。
根据深圳市现在中介所提供的房地产买卖合同来看，合同中都约
定了解约定金，就是卖方要解约，只需双倍返还定金，而可以不被强制履行也不需要进一步
赔偿损失。其实这个解约条款包含有一个条件，那就是卖方应当先启动解约程序。如果说买
方先启动强制履行程序，那么可能面临的后果就是会被判决强制履行。最近听说中院开会，
鉴于卖方违约情况过多，以后只要买方强制履行，就支持。但没有看到相关的文件。
如果说买卖双方是个人签定的合同，而非中介操作，那么说如果卖方主动违约，就会面临双
倍返还定金再赔偿涨价损失的可能。
卖方主动违约的，最好也是主动找对方协商赔偿问题。一但卖方违约，又不主动找对方协商
赔偿问题，想拿着定金拖着。一但对方说找不到你的地址，去公安举报你意图诈骗，很麻
烦。
3、阴阳合同。
如果没有在合同中约定营业税由买方支付，再签署阴阳合同，就有可能面临到刑法的处罚。
4、有租约的房屋。
有租约的房屋要确认租房者不会行使优先购买权，同时要租房者出具声明书，放弃该项权
利，一但忽视租房者的优先购买权，后果会很严重，租客可以要求撤销你和买方的买卖合
同，就是过户了，仍会撤销，深圳有相当多的案例。租房者放弃了优先购买权，也要告之买
方知道有租客的存在，否则到时买方找麻烦。
5、无证房地产买卖。
很多卖房者，出卖的是一手房产证还没有出来的房屋，这种情况有虽然法律有规定，不得买
卖期房，但是那只是针对卖方的一个管理规定，而非合同是否有效的一个效力条件。并且在
深圳这种情况下都认定无证房地产买卖合同都是一个附生效条件的有效合同，所以卖方几乎
不要抱有幻想，以这一条来撤销买卖合同，而达到不赔定金的目的。
6、钱款的收取。
是定金就签收定金，不是定金不要签收是定金，定金合同是实践合同，虽然本来约定只是五
万，他给十万，你签收了，定金就为十万。如果说定金约定是十万，但你只签收了5万，那
定金就是五万。首期款一定要买方做资金监管，最好是找银行，而非中介。一定要看到监管
资金，和银行承诺贷款，才去办理《深圳市房地产买卖合同（现售）》。
7、请律师协助。
如果说卖方要请律师帮忙协助，最好是在签合同之前就找到律师，不要等到合同签定后再找
律师看具体情况，因为等到合同签定后，你再找律师，很多东西都无法担供参考，只能是告
诉一些过程的走法了。

Answer 2

二手房交易流程卖房注意事项，卖房作为出让房屋产权的一方也存在存现，那么在交易过程中应该注意哪几方面的风险：
二手房交易流程中，大多数人都关注买房者的利益，忽略了卖房者其实也存在一定的风险，这其中就要注意一下四个环节，维护自身的合法权益。

明确方式期限
卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人。所以，卖方不要轻易收取中介的定金。

谨慎收取定金
二手房交易流程进行到议价过程的时候，中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。

签约注意三点
一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。

取得放款承诺
签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。
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