农村宅基地使用权及房产继承问题

Question

在1988年 爷爷因各种原因无房居住（家里子女五人，3女出嫁外村，两子在村里结婚），带证人去长子家拿钱买房，并口头协议故后房子归长子所有（未出任何文字材料及证明），1990年老两口 故去 ，故去前将写有爷爷名字的土地使用证（农村仅有土地使用证无房产证）及当年购房合同（没有长子姓名，仅有爷爷名字，就是一张房屋买卖合同），掌管至2008年房屋完全倒塌，仅胜破损院墙，于2010年在原有宅基地重新建房，并由长子个人出资，期间所有儿女并无任何争议，直至2015年12月开始拆迁改建，其他三女一子开始争房产及继承，长子起诉，一审败诉证据不足，请问该情况按照法律该如何合理分配继承及产权。
将土地使用证和购房合同给了长子

Answer 1

《土地法》 第六十二条

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

宅基地申请条件：

1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;

2、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地:

1、年龄未满十八周岁的;

2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;

3、出卖或者出租村内住房的。

Answer 2

Answer 3

农村的宅基地和房屋能不能继承？

Answer 4

土地法 第六十二条
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第七十三条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收非法所得
土地法明文规定了宅基地是县政府批准，任何情况任何情形就别提继承宅基地了。问题中提到的买卖房子实际上是买卖宅基地，但是当事家庭符合规定仍然可以被批准，你爷爷奶奶违反第62条第一款的规定，有可能不是依法批准的。你忽略了分家这个事，分给谁家就是谁家的。分家包括分宅基地，而且需要按照一户一地原则分，宅基地不够块数就先别分。分家是弟兄们的事，女儿不参与。不是继承的事你们干嘛扯继承，法院实际上就不应该受理诉讼

Answer 5

农村宅基地使用权是继承法中的模糊地带，这篇文章从宪法、土地管理法、物权法等角度，对农村宅基地使用权的继承，作出了较为详细的分析、给出了明确的结论性意见。
在继承中，如果被继承人的财产中有房屋的，那么房屋无论是坐落在城镇还是坐落在农村，继承人继承时只要该房屋办理了《房屋产权证》，那么经过对房屋的评估，对继承进行了公证，然后据此办理产权登记，继承人就可以取得房屋的所有权。
众所周知，农民自己建设的用于居住的房屋占用的土地的性质是宅基地，那么究竟什么是宅基地。
首先，宅基地的所有权的归属是怎样的。根据我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有。”由此可以得出，宅基地的所有权是属于集体经济组织所有的;其次，谁有权使用宅基地?宅基地的使用权主体是特定的，仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权,不可将其出卖、转让;第三，宅基地使用权是以户为单位的，根据我国《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地;第四，宅基地的使用权具有不可流转的特性，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让、抵押;最后，宅基地具有流转的一体性。
宅基地的房屋被继承的时候，该房屋占地面积上的宅基地使用权应如何处分呢?现实中继承人的身份有两种可能，一是城镇居民，二是本集体经济组织成员。
如果继承人是本集体经济组织成员，根据宅基地使用权的特殊性，集体成员取得宅基地使用权是基于其集体经济组织成员的资格，如果集体经济组织成员死亡那么其集体经济组织成员的资格就终止，其生前享有的宅基地使用权也应当由村集体经济组织收回，但是法律规定宅基地由村民按户申请使用，一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权应属于村民户内家庭成员共同共有，农村建设用地使用权证登记的宅基地使用权人只是家庭的代表人，其并不能独占宅基地使用权。在以户为单位的家庭关系存续期间，家庭成员不得请求分割宅基地使用权。家庭个别成员的死亡，并不必然导致户的消灭，也就不会产生宅基地使用权的分割问题，无法形成死亡人对宅基地使用权的个人份额。被继承人死亡前，宅基地使用权并非其个人财产。宅基地使用权并非个人财产，自然不能作为遗产继承。本集体经济组织成员在继承房屋之后，如果原房屋有房产证的话就可以去相关部门要求将房屋登记在自己名下即可，房屋占地面积内的宅基地使用权仍然归该户村民。
那么，如果继承人是城镇居民的话，应该怎么办呢?
根据物权法第一百四十七条的规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。这是我国法律关于“房地一体”流转原则的体现，，根据房地流转一体原则，该房屋占地面积内的宅基地使用权应该随着房屋的流转而一同流转。但是根据《土地管理法》第八条、第六十二条的规定,城镇居民不是农村宅基地使用权的法定承受主体,城镇居民不能申请取得或者继受取得集体经济组织的宅基地使用权。
宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。那么城镇居民在继承农村房屋之后应该怎么办?因为宅基地使用权只能赋予法律规定的有权申请宅基地使用权的集体经济组织成员，城镇居民在继承农村房屋之后如果不符合申请宅基地使用权条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则因为城镇居民不符合地方关于农民申请改建、翻建自有房屋的审批条件，该房屋不得翻建、改建、扩建，一直等到继承房屋待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。