法律（遗产继承）

Question

王某(70岁)有房屋一套,其下7个子女(1男6女),老伴于10多年前去世(注:老伴去世时房屋已经有了),现王某把这套房屋赠于其儿子(经过公证),而后王某儿子又把这套房卖给李某,并与李某约定:如王某家因这套房屋有遗产纠纷诉讼(主要是王某妻子这部份),王某儿子应赔偿李某房屋交易价格的40%.
请问各位高手:一:王某把房子赠于其儿子这个赠于行为是否有效?
二:如果王某的赠于行为无效,那么王某儿子与李某的房屋买卖行为是否有效,如王某家真出纠纷,王某儿子是否要赔偿李某效果价格的40%?

Answer 1

首先要确定王某老伴去世前房屋的性质，是共同财产还是王某的个人财产。如果没有特别的约定或者证据则老伴去世前房屋的所有权属于夫妻共同财产。
王某的老伴去世后，王某拥有房屋的9/16的产权。
所以第一个问题的答案是该行为部分有效，仅仅9/16部分有效。其余部分为无权处分。鉴于其儿子知道房子的产权不完整，所以不适用表见代理。该行为部分效力待定，如果其他继承人追认则是有效的，不追认则是部分无效。
第二问题 鉴于王某的儿子与李某的房屋买卖合同中涉及了“房屋纠纷部分”所以能够推定，李某对王某儿子所卖的房屋产权有一定的了解，亦不适用表见代理。房屋所有权不应当归于李某。但是该买卖合同也是部分效力待定。但是，合同部分无效不影响有效部分的条款，所以李某有权要求王某的儿子承担违约责任，但是40%明显过高，王某的儿子可以要求法院降低违约金。

Answer 2

一点看法，仅供参考。
楼主提供的信息不太完备。房屋赠予后有无办理过户手续，如果已经过户到其儿子名下，则后面的买卖合同是无效的，因此时王某已对房屋没有处分权了。至于赠予，除非能够证明王某是因出于非自愿的情况下赠予并公证的，那么这个赠予应是有效的。

Answer 3

有效