非住宅公房拆迁，承租人如何补偿？

Question

请问相关专业人员，我公司于2000年租赁国企单位一处门面房屋，当时签订了合同，且在房管部门登记备案，由房管部门颁发了《XX市非住宅公房租约》证，即房屋使用权证，出租方在该证书上签订了"尊重历史，永久承租＂，同时其租金是按国家标准租金执行，即X元/m2，一季度支付，合同延续至今。
现今，此处拆迁，由于拆迁许可证是在2010年领取的，应参照＜城市房屋拆迁管理条例＞执行，结合我市的有关规定＜xxx拆迁实施办法＞。
其中条文内容：＂拆迁直管、自管住宅房屋，可由房 屋所有人先按照住房制度改革相关政策出售给房屋承租人，或者提供房屋进行安置。 不能按照前款规定安置承租人， 被拆迁人选择房屋产权调换的， 偿还房与原房建筑面积 相等部分由房屋所有人支付差价，超出原房建筑面积的部分由承租人支付费用，并取得该部分房屋的所有权；
被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，由拆迁人对被拆迁人支付货币补偿款的 20％，对承租人支付货币补偿款的 80％，但按照本办法第二十八条规定进行货币补偿，超出被拆除房屋建筑面积部分的货币补偿款由拆迁人支付给承租人。＂

我咨询过我们当地拆迁公司人员，针对我公司租赁形式，是如何补偿？他们
的回答是“的确我们当地关于非住宅，使用权公房的补尝标准，没有一个肯定的条文执行，但结合以前工作经验，是按照以上条文执行，即补偿产权单位20%，承租人80%”。
我反驳对方（朋友聊天形式），以上条文是针对住宅，而我公司租赁公房属于非住宅。他们回答，统一参照住宅按这来。
问题；拆迁公司人员的回答，虽然对我公司有利，但没有肯定的说服力。现请问相关专业人员，或资深专家，像如上所述的租赁形式，承租方的补偿标准？或与发租方的补偿分配方式？

Answer 1

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”
　　对拆迁房屋承租人的补偿方案有：
　　1、作为承租人，既可以和房主解除租赁关系，也可以要求房主在房屋拆迁后继续履行租赁合同；
　　2、承租人要求继续履行租赁合同的，拆迁人就必须对被拆迁人进行房屋产权调换，产权调换的房屋仍由原承租人承租，只是必须与被拆迁人即原房主重新订立房屋租赁合同。
　　对拆迁房屋承租人的补偿项目一般有：
　　1、搬迁费，又称搬迁补助费
　　《拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的，按约定办理；若无约定的，则“当房屋由房屋承租人使用时，发给房屋承租人。”
　　2、提前搬迁奖
　　规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人可以给予搬迁奖励费。如：北京市政府颁布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》(2001年11月1日起施行)第三十二条规定：“被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬家奖励费。”搬迁奖励费的支付按搬迁费的支付原则办理。
　　3、临时安置补助费(过渡费)
　　《拆迁条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；……”第三十二条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；……”故当承租人自行安排住处的，则应获得相应的临时安置补助费。
　　4、停产停业损失
　　《拆迁条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”据此，若因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人有权要求获得相应的补偿。
　　5、添置物品的补偿
　　《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理；如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。

Answer 2

拆迁房屋时，租客能取得拆迁补偿款吗？承租人都有哪些补偿

Answer 3

我是拆迁评估师范国才：
1、根据描述，你跟该国企是一个简单的租赁关系，房屋用途为商业（门面）。
2、拆迁许可证是在新条例出台之前办理，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条：拆迁租赁房屋，（1）被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。（2）被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。
3、各个省市都有相应的城市房屋拆迁管理办法，不知你是哪个城市的，所在城市有具体规定的，从其规定。
4、根据描述，你承租的是门面房屋，如果有营业执照并正常经营，选择货币补偿时，你可以获得以下补偿：（1）你投入的装修附属物补偿；（2）搬迁补助；（3）停产停业损失；（4）承租权补偿。最后一项很重要。

追问

首先，谢谢你耐心的回答。
关于我公司租赁该房屋，因比较特殊性，特网络发布；可能，原我所述，有所不清。
现补充，如下：
1、所在城市：武汉。
2、【租赁关系并非一般式，而是，等同于原福利性公房性质的租赁关系，即“使用权”】。
采用的是标准租金执行，并且在房屋管理部门登记备案，领取了“非住宅公房租约”证。
3、合同中阐明“尊重历史，永久承租”。